榜单解读
前言:2022年10月,房地产市场再陷低迷,重点30城成交面积创下半年来单月新低,环比下降14%,同比跌幅扩至28%。企业层面,规模房企10月整体销售延续了低迷表现,TOP100房企单月销售规模环比降低2.6%,降幅高于往年平均;同比降幅较9月扩大3个百分点至28.4%;累计业绩同比降幅也仍保持在44%的较高水平。
目前,行业下行压力持续、市场信心及购买力缺失,观望情绪也愈加浓厚。叠加国内多区域疫情的影响,房企正常供货节奏被打乱、过半城市供应环比腰斩,企业整体的销售去化压力也在进一步加大。展望年末,预计地方需求端政策力度有望加码,保交楼纾困政策将持续推进,但全国性强力政策较难出台。企业应做好苦熬市场寒冬的准备,调低政策预期。
10月业绩环比降低2.6%
同比降幅较9月提升
2022年10月,时值传统“金九银十”销售旺季,虽然规模房企积极把握“国庆”假期、提前铺排供货、加码折扣及活动营销的力度,但10月企业整体销售仍延续了相对低迷的表现。TOP100房企单月实现销售操盘金额5560.7亿元,环比降低2.6%,降幅高于往年平均。同比降幅较9月扩大3个百分点至28.4%。
累计业绩来看,百强房企1-10月销售操盘金额的同比降幅仍保持在44%的较高水平。目前,行业下行压力持续、市场信心及购买力缺失、观望情绪也愈加浓厚,叠加国内多区域疫情的影响,企业整体的销售去化压力在进一步加大。
TOP50表现优于行业整体
逾6成企业单月环比增长
具体从企业表现来看,2022年10月单月业绩环比增长和环比降低的百强房企分别占到近半数。其中,TOP50房企表现优于行业整体,仅18家企业单月业绩环比降低,且环比降幅多在30%以内。同时,10月中海、建发、华发的表现相对突出,单月业绩环比增幅均高于30%。但从单月业绩同比来看,目前规模房企整体仍深陷负增长困局,10月有逾6成百强房企单月业绩同比降低。
10月成交创下半年新低
市场或将弱修复买卖双方价格博弈加剧
10月,房地产市场再陷低迷,重点30城成交面积低至1414万平方米,创下半年以来单月新低,环比下降14%,同比跌幅扩至28%。一方面,国内疫情多点散发,房企正常供货节奏被打乱,过半城市供应环比腰斩,其中不乏上海、合肥这类热点城市。另一方面,市场信心缺失,居民信贷需求依旧羸弱,“买涨不买跌”心理预期下市场观望情绪愈加浓重。
分区域来看,长三角地区市场明显降温,即便是上海、杭州这类热点城市,成交也在下降。例如上海,受限于供应“撞车”,置业情绪回归理性,体现于倒挂盘入围积分下降、小户型产品弃购率上升,尤其是远郊刚需盘去化惨淡。徐州、常州等压力城市市场持续低迷,成交持续低位运行。例如徐州,国庆假期返乡置业未现,案场来访及认购量均低于预期,成交创近年来同期新低。
大湾区市场集体遇冷,受疫情防控影响,广州、深圳、佛山等供应环比腰斩,成交全面转跌。例如广州,本月案场到访量环比下降23%,转化率跌至5%,开盘平均去化率低至26%,多数项目开盘当天认购量不足30套,仅主城区个别央国企楼盘认购量能突破百套。
环渤海地区市场明显分化,北京、青岛、济南等成交转降,例如济南,开盘平均去化率约30%,雪山、王舍人这类供货集中的板块去化依旧困难。天津、大连等成交筑底回升,例如天津,开盘平均去化率升至45%,部分热销盘去化率能达到90%。
中西部地区市场回稳,成都、长沙、重庆等成交皆企稳回升。例如成都,受限于疫情反弹,国庆假期居民选择就地过节,叠加项目落地营销组合拳,客户看房热情明显提升,热门板块到访及认购量翻倍上涨。本月开盘平均去化率达56%,部分倒挂盘仍能实现“日光”。
展望11月,我们提出以下两点预判:
其一,地方需求端政策力度有望加码,保交楼纾困政策将持续推进,但全国性强力政策较难出台。因此,企业理应调低政策预期,做好苦熬市场寒冬的准备。
其二,房地产市场大概率弱修复,成交整体回升幅度或将有限,买卖双方之间的价格博弈或将加剧。一方面,房企资金链愈加紧绷,销售回款近乎成为优质民企唯一的资金“氧气”,年终业绩冲刺势必将加大营销力度,分销提佣、折扣力度加码或是优先项。另一方面,客户置业情绪普遍谨慎,基于市场信心缺失,短暂观望似乎是更为理性的选择,预示着热点城市板块及项目分化加剧,压力城市唯有那些价格折让达客户心理预期的项目才能走量。(来源:克而瑞)