深圳出手了！
5月26日，深圳市房地产中介协会发布《关于禁止参与/协助“买房负首付”“零首付”等违规违法行为的郑重提示》（下称《提示》）称，“买房负首付”已违反国家相关金融信贷政策。
深房中协称，近日，有媒体报道“买房现负首付”相关新闻，反映深圳市出现以“首付分期”“装修贷”等形式，诱导购房者购房的违法违规行为。
“买房负首付”违规违法
“买房负首付”，到底哪里违规违法？
《提示》显示，2017年，住建部、央行、银保监会联合印发《关于规范购房融资和加强反洗钱工作的通知》，严禁房地产开发企业、房地产中介机构，违规提供购房首付融资、首付分期和变相首付垫资。
《提示》要求，各房地产中介机构、从业人员，应严格遵守国家“房住不炒”的定位，严格内部相应业务管理。
同时，各房地产中介机构、从业人员自即日（5月26日）起，要开展自查自纠工作。禁止以任何形式，参与/协助此类以“负首付”或首付分期为噱头的房源宣传和销售代理行为。
《提示》称，如果发现深圳市房地产中介机构、从业人员，存在违规销售宣传或为消费者违规购房贷款提供咨询、协助，深圳市房地产中介协会将立即报送行政主管部门依法依规查处。
同时，深圳市房地产中介协会将依据《深圳市房地产中介行业从业规范》等规定，进行自律惩戒，严重者将根据《深圳市房地产中介行业黑名单暨企业风险警示人员名单实施办法》列入行业黑名单，并向社会作相应通报。
出现“负首付”营销
近日，多个社交平台出现类似售楼的营销广告，“零首付”之外更出现“负首付”的营销话术。
比如，“首付负1万元！没错，不需要首付还能再拿1万元。”等宣传语，在部分社交平台传播。
“负首付”背后的运作逻辑，与“高评高贷”一样。“高评”是指高值评估，“高贷”是指高额贷款，即倒拿钱、零首付、低首付，银行评估价格比真实交易价格高，从而贷更多款来变相降低首付。
例如，一套房子评估价570万元，业主售价520万元。购房者可在银行贷款570万元买下这套房，还剩50万元用于装修。
问题是，买房不用出首付款，并且能借此“套利”，这种购房方式怎么操作？
在业内人士看来，“负首付”买房，本质上就是营销噱头。要么是开发商以首付分期、返首付等形式，减轻购房者的首付压力；要么是开发商通过做高合同价格，帮助购房者获取更高额度的银行贷款。
此外，部分“负首付”购房行为，还需借助经营贷。经营贷利率低于房贷利率，深圳房贷的首套利率为4.6%，而经营贷利率为3.5%至3.8%。
对此，购房者需提前准备征信报告、银行流水、收入证明等材料，要是名下没有公司需配合注册一家公司。
“负首付”多重风险凸显
“负首付”看似诱人，靠谱吗？
购房没有真实的首付支撑，容易抬高杠杆。若是按负首付方式购房，购房者后续的真实房贷压力明显放大，会使房贷违约成本增大，最终对购房者和商业银行都不利。
有律师分析，一旦被银行或监管部门查出“负首付”行为，购房者将面临停贷，或提前全额偿还贷款的风险，个人征信也会受到影响。
同时，银行一旦停贷，购房者无法及时偿还银行贷款，将面临抵押房产被拍卖的风险。
而如果“负首付”采用转经营贷，不仅违规违法，而且购房者在中介指引下采用过桥贷款会产生新成本。
多位业内人士向21记者表示，“0首付”更多是一种促销手段，其实对购房者并没有实际优惠，反而还会加重购房者的负担。而且，此类营销行为涉嫌违法违规。
广东住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出，低首付、垫首付等市场行为，涉嫌突破差别化住房信贷政策，放大了杠杆，可能会导致未来出现断供和其他金融风险。
“‘0首付’的宣传涉嫌虚假宣传，可能违反了《广告法》的规定。”
德恒律师事务所律师王帅曾向记者表示，宣传的“0首付”实际上并不是真的0首付，而是购房人首付款资金来源可以不来自于自有资金，该首付款是由第三方为购房人提供的借贷资金。“2016年住建部等部门发布了《关于加强房地产中介管理促进行业健康发展的意见》，强调中介机构不得提供或与其他机构合作提供首付贷等违法违规的金融产品和服务。国家是不允许中介机构为购房人提供首付融资、首付分期和变相首付垫资的违法行为。”
王帅进一步表示，如果购房人的首付款来自于借贷融资，从侧面也说明房价超过了购房人的能力承担范围，易造成购房人后续还款的逾期，不仅对购房人的个人信用造成不良影响，购房人还可能既没了房子又要承担后续购房款的偿还。而且这种影响也将传导至资金出借人，造成其放贷资金的不良。
“购房人在面对‘零首付’购房的诱惑时应保持冷静，购房时应根据自己的实际情况量力而行。”
广东惠州惠阳区发文打击零首付等现象
从当前监管部分和行业协会的动作来看，未来针对“负首付”“零首付”的营销手法，不排除各地加大监管力度。
21世纪经济报道记者注意到，5月21日，广东省惠州市惠阳区房地产中介行业协会在其官微发布消息显示，惠阳区住房和城乡建设局于5月20日印发《关于整顿房地产市场、严厉查处违规销售行为的通知》。
惠阳区住建局在《通知》中表示，近期，该区个别商品房项目涉嫌违规销售，造成不良影响，为强化房地产市场监管，规范销售行为，维护购房人合法权益，严禁开发企业、中介机构在商品房交易环节出现首付贷、返首付、零首付、中介机构营销返首付、发布虚假违法房地产广告、捏造散布不实信息等违规销售行为。
同时，《通知》要求，严格执行注销制度，对中介机构(中介人员)发布不实等违法违规销售信息的、协助房地产开发企业违规销售的，惠阳区住建局将注销其房地产经纪机构备案证书。
《通知》还指出，要严厉倒查因违规销售行为引发群访群诉事件，对造成不良影响的企业，关停网上交易系统(锁盘)，一经查实存在违规销售行为的，依法追究责任。
对此，李宇嘉向记者表示，近期惠州地区部分房地产项目的中介机构在销售阶段开展违规宣传，扰乱了正常的市场秩序，这是《通知》出台的根本出发点。
据了解，日前网传惠州大亚湾海伦堡·臻悦府楼盘低至4.8折销售。惠州大亚湾开发区管委会城乡建设和综合执法局相关负责人在接受媒体问询时表示，相关企业销售人员在介绍项目时未清晰说明交付标准从精装修调整为毛坯，价格相应做出调整这一关键信息。“尽管低折扣确实带来了高关注度，但是这种制造噱头的方式不可行，扰乱市场的正常秩序。”
来源：21世纪经济报道（家俊辉）、上海证券报、深圳市房地产中介协会等
本期编辑 江佩佩 实习生 黎蔼慧
